Co to dzierżawa? Wyjaśniamy pojęcie i zasady działania

Dzierżawa to jedna z umów prawa cywilnego, która reguluje zasady korzystania z cudzej rzeczy lub prawa w zamian za ustalony czynsz. Jest to umowa, która daje możliwość nie tylko używania przedmiotu dzierżawy, ale także czerpania z niego pożytków. W artykule przyjrzymy się bliżej definicji dzierżawy, zasadom jej działania oraz różnicom między dzierżawą a innymi umowami prawnymi.

Co to jest dzierżawa?

Dzierżawa to umowa cywilnoprawna, która polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy w zamian za czynsz. W odróżnieniu od pożyczki, nie przenosi własności przedmiotu dzierżawy, a jedynie umożliwia jego używanie oraz pobieranie pożytków. Dzierżawa to umowa nazwana, wzajemna i konsensualna, co oznacza, że dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron.

Podstawą prawną dzierżawy jest Kodeks cywilny, a dokładnie artykuły 693-709. Dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz, który może być wyrażony w pieniądzach lub w inny sposób. Ważne jest, aby czynsz był określony w umowie, ponieważ dzierżawa jest umową odpłatną.

Jakie są zasady działania dzierżawy?

W ramach dzierżawy wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez określony czas. Dzierżawca zobowiązuje się do płacenia czynszu oraz do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym. Nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego ani oddawać rzeczy osobie trzeciej.

Umowa dzierżawy może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. W przypadku nieruchomości dzierżawa może być ujawniona w księdze wieczystej, co daje jej dodatkową ochronę prawną. Dzierżawca ma również prawo do pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy, co stanowi jedną z głównych różnic między dzierżawą a najmem.

Różnice między dzierżawą a najmem

Dzierżawa różni się od najmu przede wszystkim tym, że dzierżawca ma prawo do pobierania pożytków z rzeczy, co nie jest możliwe przy najmie. Dodatkowo, dzierżawa może być zawarta na dłuższy okres niż najem, co czyni ją bardziej elastyczną formą umowy. Dzierżawa jest także bardziej skomplikowana pod względem prawnym, co wynika z możliwości czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

• Dzierżawa umożliwia pobieranie pożytków,
• Może być zawarta na dłuższy okres,
• Wymaga szczegółowego określenia czynszu i zasad korzystania z rzeczy.

Jakie są obowiązki dzierżawcy?

Dzierżawca ma obowiązek płacenia czynszu w terminach określonych w umowie. Powinien również dbać o dzierżawioną rzecz, aby zachować ją w stanie niepogorszonym. Niezbędne naprawy leżą po stronie dzierżawcy, o ile umowa nie stanowi inaczej. Dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego zmieniać przeznaczenia rzeczy ani oddawać jej osobie trzeciej.

W przypadku opóźnień w płatności czynszu, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, pod warunkiem, że dzierżawca nie ureguluje zobowiązań w dodatkowym terminie:

• Trzy miesiące zwłoki przy rocznych rozliczeniach czynszowych,
• Dwa pełne okresy płatności czynszu w pozostałych przypadkach.

Jakie są rodzaje dzierżawy?

Dzierżawa może przybierać różne formy, w zależności od przedmiotu umowy. Jednym z popularnych rodzajów jest dzierżawa działkowa, która umożliwia użytkowanie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym. Tego rodzaju dzierżawa może być ujawniona w księdze wieczystej na wniosek działkowca.

Dzierżawa działkowa

Dzierżawa działkowa jest umową zawieraną między stowarzyszeniem ogrodowym a działkowcem. Uprawnia ona działkowca do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym. Ochrona dzierżawy działkowej jest analogiczna do ochrony własności, co zapewnia dodatkowe bezpieczeństwo dla działkowców.

Dzierżawa cyfrowa

W kontekście nowoczesnych technologii, dzierżawa może odnosić się także do zasobów cyfrowych. Przykładem jest dzierżawa w środowiskach chmurowych, takich jak platforma Microsoft 365. Dzierżawa umożliwia współdzielenie zasobów chmurowych, zachowując jednocześnie odrębność danych i operacji.

Jak zakończyć umowę dzierżawy?

Wypowiedzenie umowy dzierżawy może nastąpić w przypadku zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu lub naruszenia warunków umowy. Wydzierżawiający musi poinformować dzierżawcę o zamiarze wypowiedzenia umowy, dając mu dodatkowy czas na uregulowanie zobowiązań.

Jeśli umowa dzierżawy nie przewiduje terminu wypowiedzenia, można ją wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego, a w przypadku dzierżawy gruntów rolnych, termin ten wynosi jeden rok.

Dzierżawa jest elastycznym narzędziem prawnym, które umożliwia korzystanie z cudzych zasobów w sposób odpowiadający potrzebom obu stron umowy.

Co warto zapamietać?:

• Dzierżawa to umowa cywilnoprawna, która umożliwia korzystanie z cudzej rzeczy w zamian za czynsz, bez przenoszenia własności.
• Podstawą prawną dzierżawy są artykuły 693-709 Kodeksu cywilnego, a czynsz musi być określony w umowie.
• Dzierżawca ma obowiązek dbać o rzecz, płacić czynsz i nie zmieniać jej przeznaczenia bez zgody wydzierżawiającego.
• W przypadku opóźnienia w płatności czynszu, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę po trzech miesiącach zwłoki lub dwóch pełnych okresach płatności.
• Dzierżawa może mieć różne formy, w tym dzierżawę działkową i cyfrową, a jej zakończenie wymaga uprzedniego poinformowania dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia.